賃貸併用住宅の新築価格とは？世田谷区で検討する際の参考例 

こんにちは。

賃貸併用住宅サポートの白岩貢事務所の矢島です。

この記事では東京都内、特に世田谷区に賃貸併用住宅を建てる場合の新築価格についてまとめてみました。賃貸併用住宅にご興味がある方、賃貸併用住宅の存在を初めて知った、都内に家を建てたいと考えている方はぜひご参考ください。

賃貸併用住宅の新築を検討されている方へ、まず賃貸併用住宅の基本的な特徴とそのメリットを理解していただきたいと思います。

賃貸併用住宅の基礎知識

賃貸併用住宅とは、一つの建物の中で自宅と賃貸スペースが共存する形式の住宅で、例えば1階部分を賃貸物件として貸し出し、2階以上を自宅として利用するというスタイルです。

このような住宅の最大の利点は、家賃収入を得ることで住宅ローンの返済負担を軽減できる点です。また、老後の生活資金を家賃収入で補うことができたり、賃貸部分を空室にしても将来的に自己利用や家族用として活用できる柔軟性もあります。

さらに、賃貸併用住宅は、相続税対策としても注目されています。賃貸部分があることで、住宅が単なる居住用資産よりも評価額が下がるため、節税効果が期待できるのです。

今回は東京都内でも屈指の人気エリア、賃貸ニーズも非常に高い世田谷区に賃貸併用住宅を持つにはどれくらいの予算が必要か？

新築の賃貸併用住宅の建築費用と土地価格について解説していきます。

新築の賃貸併用住宅の価格帯

そもそも都内で賃貸併用住宅を建築する場合、まず大きな要素となるのが土地の価格ですが、都内価格は5000万〜8500万円程度と思ってください（5000万円はほぼないので、5800万円〜が現実的な価格と思ってもらって良いと思います）

次に、建物の価格についてですが、賃貸併用住宅は2階以上を自宅として使用し、1階部分を賃貸スペース（1Kまたは1R）として貸し出す構造が一般的です。

この場合、建物の建築費用は4000万〜4500万円（あくまで白岩貢事務所のサポート物件の価格です）

ハウスメーカーや工務店によって大きく変わりますし、建物の仕様や使用する素材、さらには設備によっても変わります。

わかりやすいように世田谷区内の賃貸併用住宅の内訳を特別に公開しますので、是非ご参考ください。

土地と建物の事例

実際に世田谷区内で白岩貢事務所がサポートした賃貸併用住宅の具体的な事例をいくつか見てみましょう。

祖師ヶ谷大蔵

祖師ヶ谷大蔵は、東京都世田谷区の南西部に位置しており、小田急線沿線にあります。新宿駅から急行で約15分〜20分とアクセスが良く、都心への通勤・通学も便利です。また、駅周辺には商店街や公園があり、落ち着いた住宅街として人気の高い地域です。

祖師ヶ谷大蔵の賃貸併用住宅（１）

  土地価格／6000万円  

  建物価格／4400万円  

  延べ床面積／90平米 (+ロフト45平米)  

こちらの事例では、土地価格は6000万円と比較的リーズナブルな価格です。

部屋の企画は吹き抜けロフト型の部屋となっています。

祖師ヶ谷大蔵の賃貸併用住宅（２）

 土地価格／8600万円  

  建物価格／4980万円  

  延べ床面積／130平米 (+ロフト)  

こちらの事例は、（１）より広い土地と建物を持つ賃貸併用住宅で、延べ床面積が130平米とかなり広めです。

喜多見エリア

喜多見エリアは、東京都世田谷区の南西端に位置し、小田急小田原線の「喜多見駅」を中心とした住宅街です。静かで落ち着いた雰囲気が特徴で、駅周辺には商店や公園が点在し、ファミリー層にも人気のエリアです。新宿へのアクセスも電車で約25分と便利で、都心と郊外のバランスが取れた住環境です。

喜多見の賃貸併用住宅

土地価格／5000万円  

建物価格／約4000万円  

延べ床面積／120平米弱 (+ロフト60平米)  

喜多見エリアは世田谷区の中でも比較的リーズナブルなエリアと言えるでしょう。土地価格が5000万円と比較的抑えられていますが、建物面積は広く、ロフトも充実しており、空間の効率的な利用がされています。  

住宅ローンと資金計画

賃貸併用住宅を新築する際には、多くの場合、住宅ローンを活用することが一般的です。住宅ローンを利用することで、賃貸部分から得られる家賃収入をローン返済に充てることができ、資金面での負担を軽減することができます。

住宅ローンの借入可能年収

相談する金融機関によって変わりますが、自分の年収（世帯年収）の８〜10倍の住宅ローンが借りられます。

年収400万円なら、3200万円〜4000万円
年収700万円なら、5600万円〜7000万円
年収1000万円なら、8000万円〜１億円

世帯年収が1000万円以上の場合、最高で1億円まで住宅ローンを組める可能性がありますので、年収1000万円以上方、または夫婦共働き世帯などは十分に世田谷に賃貸併用住宅を建てられる年収層となります。

また、諸費用で出た分は現金で用意する必要がある場合が多くあります。

世田谷区での賃貸併用住宅を選ぶポイント

世田谷区は、その利便性や居住環境の良さから、賃貸併用住宅を建てるには非常に魅力的なエリアです。特に、人気のエリアであれば賃貸需要も高く、安定した家賃収入が期待できます。

しかし、土地の価格が高めに設定されているため、予算内で理想的な土地を見つけることは容易ではありません。そのため、賃貸併用住宅を成功させるためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。

まず、エリア選びでは、交通アクセスが非常に重要な要素となります。例えば、駅から徒歩圏内の物件であれば、通勤や通学に便利で賃貸需要が高くなる傾向があります。特に、世田谷区内の主要な駅周辺は賃貸物件の人気が高いため、空室リスクを低く抑えることができるでしょう。また、バス路線や将来的な交通インフラの拡充も考慮に入れることで、長期的な賃貸需要を見込むことが可能です。

白岩貢事務所では、特に立地にこだわっており、できれば駅から5分以内、少なくても10分以内としています。

次に、周辺環境も重要です。住宅街の静かさや公園の有無、商業施設や学校の近さなど、住む人にとっての生活の利便性が、賃貸物件の選ばれる理由となります。ファミリー層をターゲットにした賃貸物件であれば、子育て環境の良さが魅力となるでしょう。

最後に、建物のデザインや間取りも慎重に検討する必要があります。世田谷区のような人気エリアでは、質の高い物件が求められるため、賃貸部分も魅力的な設備や内装を整えることが空室リスクを避けるポイントとなります。

おすすめは吹き抜けロフト型のワンルームです。

こちらは白岩貢が20年前に初めてアパート経営をスタートした時に企画した戦略で、20年経った今でも値崩れなしで満室経営が続いています。

賃貸併用住宅は自宅でもありますが、賃貸部分をいかに活用するかで経済的に大きな違いが生まれます。

そう考えると自宅のように好きな場所に建てるのではなく、賃貸ニーズが高いところに建てる必要があります。さらに賃貸ニーズ高めるための部屋の企画が必要です。