賃貸併用住宅は世帯年収700万円以下なら都心まで電車で1本の東京郊外を狙え 

こんにちは。

賃貸併用住宅サポートの白岩貢事務所の矢島です。

この記事では賃貸併用住宅を検討する際に年収700万円以下なら郊外をすすめる理由についてまとめてみました。賃貸併用住宅にご興味がある方、賃貸併用住宅の存在を初めて知った、ちょうど家を建てたいと考えている方はぜひご参考ください。

賃貸併用住宅の新築を検討されている方へ、まず賃貸併用住宅の魅力を理解していただきたいと思います。

賃貸併用住宅の魅力とは？

賃貸併用住宅の最大の魅力は、自宅の居住スペースを確保しつつ、賃貸スペースから家賃収入を得られる点です。

これにより、住宅ローンの負担を大幅に軽減することが可能です。通常の一戸建て住宅では、ローン全額を自己負担する必要がありますが、賃貸併用住宅ならば、入居者からの家賃収入をローン返済に充てられるため、実質的な支払い負担が減ります。

また、将来的には家賃収入を安定した副収入として活用できる点も魅力です。さらに、住宅の一部を賃貸にするため、自己所有の不動産資産を増やしながら、投資物件としての資産価値も維持・向上させることができます。

特に東京郊外であれば、比較的手頃な価格で土地を購入し、自宅として住みながら収益を得るという、賢い選択肢が広がります。

なぜ郊外が注目されるのか？

東京の住宅価格はここ数年で急激に高騰しており、特に都心部では土地取得が非常に難しくなっています。

前回の記事「賃貸併用住宅の新築価格とは？世田谷区で検討する際の参考例 」でも解説しましたが、土地代だけで5、6000万円〜となっています。

賃貸併用住宅の新築価格とは？世田谷区で検討する際の参考例 

私の妻の実家が世田谷区の某人気エリアにありますが、近くの建売住宅の販売価格を見ると1億を超える物件も珍しくありません。ですから、多くの家庭にとって、都心での一戸建てやマンション購入は経済的に厳しい現実となっています。

しかし、東京郊外ではまだ比較的手頃な価格で土地を取得できるチャンスがあります。この状況に加え、コロナ以降、リモートワークの普及が住宅選びに大きな影響を与えました。

多くの企業がリモートワークを導入したことで、以前のように毎日都心のオフィスに通う必要がなくなった人が増えました。その結果、通勤の利便性を優先する理由が減り、わざわざ家賃の高い都心に住む必要がないと考える人が増えています。これにより、都心から少し離れた郊外のエリアでも、広い家や自然環境が整った場所、または車を持てる住まいを求める人が増加しました。

郊外であれば、住宅の広さや周辺環境に加えて、価格面でも都心と比較して非常に優位です。特に、電車で都心まで1本でアクセスできるエリアは、利便性と経済性を両立させた魅力的な選択肢として注目されています。

東京郊外の賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅を検討する際、東京郊外のエリアも魅力的な選択肢です。特に、都心まで電車で1本でアクセスできるエリアは、生活の利便性と自然環境の良さを兼ね備えており、都心に住むよりも多くのメリットを享受できる場合もあります。

ここでは、東京郊外で賃貸併用住宅を建てる具体的なメリットについて解説します。

自然環境と生活の利便性の両立

東京郊外は、都心と比較して自然環境が豊かで、家族で暮らすのに適したエリアが多いのも特徴です。自然と都市機能がバランス良く共存しているため、都心に住むよりも広々とした空間で快適な暮らしが実現できるでしょう。

また、ネット通販や動画サービスなど場所を選ばないサービスが多くあるので、昔のように都心に出て買い物をしたり、映画を見たりする必要がなくなってきました。

場所を選ばなくても生活の質を落とさずに暮らせる時代だからこそ、郊外という選択肢も活きてきます。

初期投資を抑えられる

郊外エリアは、都心に比べて土地価格が大幅に安くなります。例えば、千葉県・埼玉県・神奈川県などの主要都市でも、都心部と比較すると土地の価格は抑えられており、賃貸併用住宅を建てるための初期投資も低く抑えることが可能です。これにより、自己居住用のスペースを確保しながら、余剰の賃貸部分からの家賃収入を活用して住宅ローンの返済を補うことができます。

東京都内で賃貸併用住宅を建てる世帯年収目安は1000万円です。都内の場所にもよりますが、年収700万円以下なら住宅ローンの金額を考えても迷わず郊外を狙いましょう。無理をして高額なローンを組まず、身の丈にあった賃貸併用住宅の活用をおすすめします。

賃貸収入をローン返済に充てられるため、家計の負担を大幅に軽減できるのは大きなメリットです。また、郊外の方が広い土地を取得できることも多く、賃貸スペースの数や広さを確保できるため、将来的な収入源としても期待が持てます。

将来の資産価値の維持

東京郊外で賃貸併用住宅を建てるメリットは、将来的な資産価値を維持しやすいことです。都心ほど急激な価格変動が少なく、安定した土地価格が期待できるため、投資リスクを抑えられます。さらに、都心までのアクセスが良好なエリアであれば、賃貸需要も比較的安定しており、将来的な空室リスクも抑えられます。

賃貸併用住宅を建てる際に注意すべきポイント

賃貸併用住宅を建てる際には、将来の収益性や快適な居住環境を確保するために、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。以下に、賃貸併用住宅を成功させるための3つの重要な要素について解説します。

場所選び

賃貸併用住宅の成功には、適切な場所選びが非常に重要です。まず、通勤の利便性を重視しましょう。特に都心まで電車で1本でアクセスできるエリアは、通勤時間を短縮できるため、賃貸需要が高まります。駅からの距離や、駅周辺の公共交通機関の状況を確認し、将来的な交通インフラの変化にも目を配ることが必要です。

また、周辺の生活環境も重要な要素です。学校、商業施設、病院などの周辺施設が充実しているかを確認することで、ファミリー層や単身者にとっても住みやすい環境を提供できます。賃貸物件としての魅力を高めるために、住環境が整っているエリアを選ぶことが大切です。

間取り

賃貸併用住宅では、自分たちが住むスペースと賃貸スペースのバランスを慎重に考える必要があります。

家族の生活に十分なスペースを確保しつつ、賃貸部分も快適に過ごせるように設計することが重要です。特に、賃貸部分の広さや設備は、家賃収入に大きな影響を与えます。賃貸スペースを魅力的にするために、快適な間取りと機能的な設備を備えた住戸を設計することが、空室リスクを減らすポイントです。

さらに、プライバシーの確保も考慮する必要があります。賃貸部分と自宅部分が適切に分離されていることで、双方の居住者が快適に暮らせる環境が整います。玄関や廊下の配置、音の問題など、細かい部分にも配慮することで、長期的な住み心地が向上します。

将来の資産価値

賃貸併用住宅を建てる際には、将来的な資産価値にも注目することが大切です。建築時だけでなく、将来も賃貸需要が続くエリアを選ぶことが重要です。

人口が減少するエリアや交通の便が悪くなる可能性のある地域は、賃貸物件としての競争力が低下し、資産価値が下がるリスクがあります。逆に、今後発展が見込まれるエリアや、再開発が進んでいる地域は、長期的に安定した賃貸需要が期待できます。

また、物件の建築においても、将来のメンテナンス費用やリフォームのしやすさを考慮することが重要です。賃貸併用住宅は長期間にわたって使用されるため、耐久性のある素材や設備を選ぶことで、将来的な修繕費用を抑えることができます。

賃貸併用住宅の資金計画

年収700万円以下でも賃貸併用住宅を建てられる理由

年収700万円以下の家庭でも賃貸併用住宅を建てられる大きな理由は、まず住宅ローンを使えるという点です。住宅ローンを組めるので頭金もなしで賃貸併用住宅を持つことが可能です。

また、賃貸収入を住宅ローンの返済に充てることができる点です。通常の住宅ローンでは、自宅の居住費用全額を自己負担する必要がありますが、賃貸併用住宅では、入居者からの家賃収入を利用してローン返済の一部を賄うことが可能です。

たとえば、月々の家賃収入が10万円の場合、年間で120万円がローン返済に充当できるため、家計の負担が大幅に軽減されます。

さらに、フラット35などの長期固定金利の住宅ローンを活用することで、低金利の安定した返済計画を立てることができます。フラット35は頭金ゼロでも利用でき、物件の総額を住宅ローンでカバーできるため、初期費用を抑えつつ安定した返済計画が立てやすくなります。

ただし、金利の動向には注意が必要で、短期固定金利や変動金利を選ぶと、将来的に金利上昇によって返済額が増加するリスクもあるため、慎重な検討が必要です。

初期費用の見積もりと資金計画

賃貸併用住宅を建てる際には、初期費用の正確な見積もりと資金計画が重要です。以下に、代表的な費用の内訳を示します。

＜土地取得費用＞
東京郊外の土地価格はエリアによって異なりますが、都心よりも大幅に安価です。少し離れた郊外では50〜70万円程度で手頃な土地を見つけることができます。土地の広さや形状も価格に影響するため、適切なサイズや場所を選定することが重要です。もちろん駅から離れた場所は基本的にNGです。

＜建築費用＞
建築費用は、物件の規模や仕様、デザインに応じて異なりますが、賃貸併用住宅の場合、自宅部分と賃貸部分を合わせた設計となるため、通常の一戸建てよりもやや高額になります。

賃貸併用住宅は2階以上を自宅として使用し、1階部分を賃貸スペース（1Kまたは1R）として貸し出す構造が一般的です。この場合、建物の建築費用は4000万〜4500万円（あくまで白岩貢事務所のサポート物件の価格です）

＜その他諸費用＞
土地や建物以外にも、以下のような諸費用が発生します。

不動産取得税や登記費用
土地や建物の購入時にかかる税金や、所有権移転の手続きに必要な費用です。おおよそ物件価格の2〜3%程度がかかります。

仲介手数料
一般的には土地や物件の購入時に、不動産会社への仲介手数料が発生します。通常、物件価格の3%＋6万円（消費税別）が目安です。

火災保険・地震保険
建物を保護するために必要な保険料も考慮に入れる必要があります。年間保険料は建物の規模や構造により異なりますが、数万円〜十数万円の範囲です。

これらの初期費用を含めた資金計画を立てることで、自己資金の範囲やローンで賄う部分を明確にし、無理のない返済プランを策定することが賃貸併用住宅成功の鍵となります。

埼玉・千葉・神奈川の都心まで1本の路線

埼玉県の都心まで1本の路線

＜JR埼京線＞

都心までのアクセス	大崎駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅など
主な駅	大崎駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅など
特徴	埼京線は埼玉県の大宮から東京・新宿を経由して、神奈川県の大崎までつながっています。快速電車があり、通勤時間帯でも都心へのアクセスが良好です。

＜JR京浜東北線＞

都心までのアクセス	上野駅、東京駅、品川駅など
主な駅	大宮、浦和、南浦和、蕨
特徴	京浜東北線は埼玉県の大宮から東京を経由して、横浜方面へ向かう路線で、都心の主要な駅に1本でアクセス可能です。運行本数も多く、通勤に便利です。

＜東武東上線＞

都心までのアクセス	池袋駅
主な駅	川越、志木、朝霞、和光市
特徴	東上線は埼玉県川越から池袋までを結ぶ路線で、特急や急行があり、都心までの移動がスムーズです。沿線には自然も多く、住みやすいエリアが広がっています。

＜西武池袋線＞

都心までのアクセス	池袋駅
主な駅	所沢、狭山ヶ丘、入間市
特徴	西武池袋線は埼玉県所沢から池袋までを結んでおり、急行や快速が運行されています。都心へのアクセスも良好で、沿線には自然環境や商業施設が充実しています。

＜JR武蔵野線（直通で1本）＞

都心までのアクセス	東京駅（京葉線に直通）
主な駅	武蔵浦和、東浦和、新三郷
特徴	武蔵野線は環状路線で、埼玉県内を巡りながら東京へ向かう京葉線に直通しています。東京ディズニーランドへのアクセスも良く、利便性が高いです。

＜東京メトロ副都心線（東武東上線乗り入れ）＞

都心までのアクセス	池袋駅、新宿三丁目駅、渋谷駅
主な駅	和光市、朝霞、志木
特徴	東武東上線と直通運転しており、埼玉県から都心の渋谷まで1本でアクセス可能です。副都心線は新しい路線で、沿線には多くの商業施設が立ち並んでいます。

千葉県の都心まで1本の路線

＜JR総武線＞

都心までのアクセス	東京駅、新宿駅、御茶ノ水駅など
主な駅	千葉、津田沼、市川、船橋
特徴	総武線快速は千葉県の千葉駅から東京駅までを結んでおり、都心まで1本でアクセス可能です。快速電車が走っているため、通勤にも非常に便利で、船橋や市川といったエリアはベッドタウンとして人気があります。

＜JR京葉線＞

都心までのアクセス	東京駅、八丁堀駅、新木場駅など
主な駅	海浜幕張、新浦安、市川塩浜、蘇我
特徴	京葉線は千葉県の蘇我から東京駅までを結んでいます。東京ディズニーランドの最寄り駅である舞浜駅や、商業施設が多い海浜幕張駅など、レジャー施設も豊富です。快速電車も運行しており、通勤にも便利です。

＜JR常磐線＞

都心までのアクセス	上野駅、東京駅
主な駅	松戸、柏、我孫子
特徴	常磐線は千葉県北西部から都心へのアクセスが良く、上野駅や東京駅まで1本で行けます。特に松戸や柏は東京への通勤が便利で、住宅地としても人気があります。

＜京成本線＞

都心までのアクセス	上野駅、日暮里駅
主な駅	成田、八千代台、京成津田沼、船橋競馬場
特徴	京成本線は千葉県の成田から東京都心までを結ぶ路線で、日暮里駅や上野駅に直通しています。成田空港へもつながっており、アクセスの利便性が高いです。

＜東京メトロ東西線（東葉高速鉄道直通）＞

都心までのアクセス	日本橋駅、大手町駅、飯田橋駅など
主な駅	西船橋、東陽町、浦安
特徴	東西線は西船橋駅を起点に、千葉県から東京の日本橋、大手町、飯田橋などのオフィス街へ1本でアクセス可能です。沿線の浦安や西船橋は、通勤や通学に非常に便利なエリアで、住みやすい環境が整っています。

＜北総線＞

都心までのアクセス	日本橋駅、大手町駅（都営浅草線直通）
主な駅	千葉ニュータウン中央、白井、印西牧の原
特徴	北総線は千葉ニュータウンエリアを中心に、都営浅草線直通で日本橋や大手町まで1本でアクセス可能です。千葉ニュータウンエリアは再開発が進んでおり、広々とした住宅や商業施設が多く、今後さらに発展が期待されています。

神奈川県の都心まで1本の路線

＜JR東海道本線＞

都心までのアクセス	東京駅、品川駅、新橋駅など
主な駅	横浜、川崎、大船、藤沢、小田原
特徴	東海道本線は神奈川県の小田原や藤沢から東京までを結んでおり、都心まで1本でアクセス可能です。快速や特急も運行しており、通勤・通学の利便性が高い路線です。特に横浜や川崎エリアは主要ターミナルとして人気があります。

＜JR横須賀線＞

都心までのアクセス	東京駅、新橋駅、品川駅など
主な駅	横浜、鎌倉、逗子、大船
特徴	横須賀線は神奈川県南部から東京駅まで直通でアクセスできる路線で、鎌倉や逗子といった観光地を経由しつつ、都心への通勤も可能です。品川や新橋、東京駅に1本でアクセスできるため、神奈川南部からの通勤にも非常に便利です。

＜JR京浜東北線＞

都心までのアクセス	東京駅、品川駅、上野駅など
主な駅	横浜、川崎、鶴見、磯子
特徴	京浜東北線は神奈川県の横浜や川崎から、東京の品川、東京駅、上野方面へ1本でアクセスできる路線です。通勤や日常の移動に便利で、神奈川県内の移動もスムーズです。各駅停車のため、各エリアに満遍なくアクセスできるのが特徴です。

＜東急東横線＞

都心までのアクセス	渋谷駅
主な駅	横浜、武蔵小杉、日吉、自由が丘
特徴	東急東横線は横浜から渋谷までを結ぶ人気路線で、急行や特急が走っており、通勤やショッピングにも便利です。武蔵小杉や自由が丘といった人気の居住エリアを通り、さらに渋谷で副都心線や山手線に乗り換え可能です。

＜東急田園都市線＞

都心までのアクセス	渋谷駅
主な駅	たまプラーザ、あざみ野、青葉台
特徴	田園都市線は、神奈川県の住宅地である青葉台やたまプラーザから渋谷までを1本で結ぶ路線です。東京メトロ半蔵門線とも直通運転しているため、都心のオフィス街へも乗り換えなしでアクセスできます。沿線には高級住宅地やファミリー向けエリアが広がっています。

＜小田急小田原線＞

都心までのアクセス	新宿駅
主な駅	町田、相模大野、本厚木、小田原
特徴	小田急小田原線は、神奈川県の小田原や相模大野から新宿までを結んでおり、特急ロマンスカーや快速急行が走っています。新宿まで1本でアクセスできるため、通勤や通学に便利で、特に本厚木や町田エリアは住みやすい住宅地として人気です。

＜相鉄線（JR直通線・東急直通線）＞

都心までのアクセス	渋谷駅、新宿駅
主な駅	海老名、横浜、二俣川、西谷
特徴	相鉄線は神奈川県内を走る路線ですが、JR線や東急線との直通運転を行っており、渋谷や新宿まで1本でアクセス可能です。最近の直通運転により、海老名や二俣川などのエリアの利便性が飛躍的に向上しました。新しい通勤の選択肢として注目されています。

＜京急本線＞

都心までのアクセス	品川駅
主な駅	横浜、川崎、京急鶴見、金沢文庫、浦賀
特徴	京急本線は神奈川県の横浜から品川、泉岳寺などの都心まで1本でアクセスできる路線です。快速特急や特急が多く運行されており、都心までの通勤時間が短縮され、通勤の利便性が高いです。また、羽田空港へのアクセスも便利です。

賃貸併用住宅で叶える安定した資産形成

賃貸併用住宅は、将来的な資産価値を確保しながら賃貸収入で住宅ローンを補填できる、非常に賢い選択肢です。しかし、投資としての成功には、今後の人口減少や賃貸需要の変化を見据えた長期的な視点が必要です。

ご存知のように、日本では毎年約60万人の人口が減少してします。

「内閣府　総人口」参照

この急激な人口減少は、特に地方や郊外の不動産市場に大きな影響を与える可能性があります。

ただし、都市近郊のエリアや都心までのアクセスが良い場所では、引き続き安定した賃貸需要が見込まれます。これにより、適切なエリア選定を行えば、人口減少の影響を最小限に抑えながら資産価値を維持することが可能です。特に、東京近郊や主要都市へのアクセスが良好なエリアでの賃貸併用住宅は、長期的に見ても賢明な投資となり得ます。

人口減少のリスクを考慮しつつ、需要が安定する地域を選ぶことが、将来の安定した資産形成の鍵となるでしょう。