2024年10月20日
新築物件400棟超のサポート実績
賃貸併用住宅に最適な立地条件とは？
こんにちは。
賃貸併用住宅サポートの白岩貢事務所の矢島です。
この記事では賃貸併用住宅に最適な立地条件を実例を交えて解説していきます。
さらに一般的な意見だけでなく、60世帯大家であり、400棟以上の新築賃貸物件をサポートしてきた白岩貢のアドバイスも載せています。
賃貸併用住宅にご興味がある方、賃貸併用住宅の存在を初めて知った、これから家を建てようと考えている方はぜひご参考ください。
目次
賃貸併用住宅成功のポイントはまず立地
賃貸併用住宅を成功させる上で、立地の重要性は非常に大きいです。賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を兼ね備えているため、単なる住宅建設と異なり、賃貸部分の収益性が大きく影響します。そのため、立地が賃貸併用住宅の成功を左右する重要な要素となります。
まず、賃貸部分に入居者を安定して確保するためには、需要の高いエリアに物件を構えることが必要です。交通の便が良く、商業施設や学校が近い場所、または職場へのアクセスが便利なエリアでは、賃貸需要が高まります。
これに対して、交通が不便な地域や周辺に魅力的な施設が少ないエリアでは、空室リスクが高くなり、家賃収入の不安定要因となりかねません。特に、賃貸併用住宅では、賃貸部分の空室が長期間続くことは、収益性に大きな影響を及ぼします。
この基本中の基本をまずは押さえておいてください。もし、ハウスメーカーや不動産会社の提案がこの基本からかけ離れている場合は、必ず見直す必要があります。
地主や土地を相続した方の中には相続対策として、その土地にアパート・マンションや賃貸併用住宅を建ててしまうケースがあります。しかし、10年後、20年後、いやローンが終わった後まで考えた時に、その立地で大丈夫なのか？という視点で考えてください。
建物を建てさせたいハウスメーカーや不動産会社、銀行の提案は必ずしもあなたの将来を考えたものではないかもしれません。
さらに、立地は家賃設定にも大きく関わります。人気の高いエリアでは高い家賃設定が可能であり、短期間で入居者を見つけることができますが、需要の低い地域では、家賃を下げざるを得ない場合もあります。
また、将来的な賃貸市場の動向も考慮し、長期的に需要が期待できるエリアを選ぶことが、賃貸併用住宅を成功させるためのポイントです。
最後に、相続対策としての賃貸併用住宅の場合も、立地の良し悪しはその後の資産価値や収益性に影響を与えます。優れた立地に建てられた賃貸併用住宅は、評価額が高くなり、安定した収益をもたらしますが、逆に不利な立地では、収益が見込めず、資産価値の下落につながるリスクもあります。
賃貸併用住宅の立地選びのポイント
賃貸併用住宅を成功させるためには、適切な立地条件を選ぶことが重要です。その中でも、交通アクセスの利便性は入居者にとって最も大きな魅力の一つとなります。
交通アクセスの利便性
賃貸併用住宅の賃貸部分に入居者を安定して確保するためには、駅やバス停からの距離が重要な要素となります。徒歩圏内に公共交通機関がある物件は、特に都市部で高い需要があります。
例えば、駅から徒歩5分圏内の物件は、利便性が非常に高く、入居者にとっての魅力も増します。一方で、駅やバス停から遠い場合、空室リスクが高まり、家賃設定も低くなる可能性があります。
また、通勤や通学が便利なエリアは、安定した賃貸需要を生む理由となります。特に、都心部へのアクセスが良好なエリアでは、働く人や学生が集まりやすく、入居者のターゲット層が広がるため、空室リスクが低くなります。たとえば、電車でのアクセスが便利な駅周辺や、バス路線が充実している地域は、多くの人が日常的に利用するため、賃貸物件の需要も高くなります。
さらに、交通の利便性は将来の資産価値にも影響を与えます。交通インフラの整備が進んでいる地域や、今後発展が見込まれるエリアに物件を建てることで、長期的に収益性を維持することが可能です。そのため、賃貸併用住宅を建てる際には、交通アクセスの良し悪しをしっかりと見極め、入居者にとって利便性の高い立地を選ぶことが成功の鍵となります。
賃貸併用住宅を成功させるためには、交通アクセスだけでなく、周辺の生活環境や将来の発展可能性も重要なポイントです。以下に、生活利便性や周辺環境の治安、将来的な都市開発の影響について解説します。
私がサポートした都内の物件に関しては、ほぼ駅から徒歩5分圏内です。もちろん、都心に出やすい人気路線の駅です。
賃貸物件の成功の鍵はまずは「立地」なのです。
生活利便性の高さ
日常生活に必要な施設が近くにあることは、入居者にとって大きな魅力です。スーパー、コンビニ、病院、学校といった施設が徒歩圏内にあると、生活の利便性が高まり、入居者にとって安心感を与えます。
特に、ファミリー層は学校や病院の近くを重視し、単身者はコンビニやスーパーへのアクセスを求める傾向があります。これにより、生活利便性が高いエリアは賃貸物件の需要も高く、空室リスクを抑える効果があります。
周辺環境の治安と静けさ
治安の良さや静かな環境は、入居者が住む場所を選ぶ際に非常に重要な要素です。特にファミリー層は、子供が安全に暮らせる環境を求めるため、犯罪が少なく、夜間でも静かなエリアが支持されます。また、単身者や高齢者も、安心して暮らせる場所を好む傾向があります。
騒音や治安の悪さは、入居者の定着率や満足度に直接影響を与えるため、物件を選ぶ際には、周辺の治安や騒音レベルをしっかりと確認することが重要です。
将来的な都市開発計画
物件を選ぶ際には、現在の状況だけでなく、将来的な都市開発計画も考慮する必要があります。例えば、近隣で再開発や新たな商業施設の建設が予定されているエリアは、将来的に資産価値が上昇する可能性が高く、賃貸需要も増加することが期待できます。
逆に、発展の見込みが少ない地域では、長期的な収益性に不安が残ることもあるため、土地選びは慎重に行う必要があります。
このように、賃貸併用住宅を建設する際には、生活利便性、治安、将来の都市開発計画といった多角的な視点から、長期的に安定した収益が見込める立地を選ぶことが成功のカギとなります。
賃貸併用住宅を建てる際には、成功を左右するエリア選びが非常に重要です。以下では、賃貸併用住宅に適さないエリアの特徴について解説します。
賃貸併用住宅に適さない立地
賃貸併用住宅もアパートも入居がつかなければ意味がありません。「賃貸物件ももつ＝家賃収入で暮らせる」と思い込んでしまう人も多く、全く適さない場所にごろごろ賃貸併用住宅やアパートを建ててしまうのも、この考えがあるからでしょう。最低限、建てではいけない立地について知っておきましょう。
過疎化が進む地方エリア
過疎化が進む地方エリアでは、人口減少が続いているため、賃貸需要が低下し、空室リスクが高まります。特に地方都市では、若者が都心部に流出する傾向が強く、賃貸物件を求める入居者が減少しています。その結果、賃貸部分が空室のままとなり、家賃収入が得られないリスクが高くなります。
また、過疎化が進む地域では、スーパーや病院、交通機関などのインフラも不足していることが多く、生活の利便性が低い点も問題です。このようなエリアに賃貸併用住宅を建てることは、長期的な収益確保が難しく、将来的な資産価値の低下につながる可能性が高いです。したがって、地方エリアでの建築は慎重に検討する必要があります。
競合物件が多いエリア
一方で、競合物件が多いエリアも賃貸併用住宅に適さない場合があります。都市部や人気のエリアでは、賃貸物件が飽和状態となっており、賃貸市場での競争が激化しています。特に、近隣に新築物件や大型マンションが多く存在する場合、差別化が難しく、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないこともあります。
さらに、競合物件が多いエリアでは、入居者に対する条件や設備の充実度が大きな影響を与えるため、競争に勝つためには初期投資が増大し、収益性が低下するリスクもあります。賃貸併用住宅は、賃貸部分の収益が重要な要素となるため、競合が多いエリアでの建築は、物件の特徴を強化しない限り、成功が難しい場合があります。
このようなエリアに建築を検討する際には、差別化戦略として、デザイン性や付加価値の高い設備、入居者のニーズに応じた特長を持たせることが求められます。
ご存知のように、日本の人口は類を見ないほど急激に減少しています。
今から25年後の2050年には1億人を切って約9,500万人となります。ローンも返し終わっていないでしょう。
つまり、今まで以上に立地選びが重要になってきます。
現地調査を行う
賃貸併用住宅を建てる際の立地選びは、成功のカギを握ります。そのため、物件の計画を進める前に現地調査をしっかり行うことが重要です。ここでは、立地選びにおける現地調査の重要性について解説します。
現地調査の重要性
賃貸併用住宅の成功には、物件の立地が大きく影響します。現地調査を行うことで、エリアの実際の状況を確認し、データだけでは分からない情報を得ることができます。例えば、物件候補地の周辺環境や交通の便を確認することで、入居者にとっての利便性や生活の快適さを把握できます。
さらに、現地調査では昼夜や平日・週末での違いを確認することが不可欠です。日中と夜間では、交通量や人の流れが異なり、騒音や治安などの状況が変わることがあります。
例えば、昼間は静かなエリアでも、夜間に騒音が増えたり治安が悪化することがあるため、物件を選ぶ際には夜間の雰囲気も確認する必要があります。また、平日と週末では、周辺の商業施設の営業状況や、人々の流れが変わることがあるため、週末の状況も把握しておくことが重要です。
このように、現地を訪れて直接確認することで、物件の周辺環境や立地のポテンシャルを正確に評価でき、賃貸部分の空室リスクを低減するための判断材料になります。データやインターネットの情報だけに頼らず、足を運んで現地を確認することで、長期的に安定した収益を得られる物件選びが可能になります。
地域の賃貸需要の調査
賃貸併用住宅の成功には、エリアごとの賃貸需要を正確に把握することが不可欠です。地域の賃貸市場がターゲット層に適しているかどうかを見極めるためには、事前に徹底した調査を行う必要があります。ここでは、賃貸需要を確認する方法とその具体的な調査例について解説します。
まず、賃貸需要を調査するためには、不動産データや地域の統計情報を活用します。たとえば、賃貸物件の平均的な家賃や入居率を調べることで、その地域がどの程度賃貸需要があるかを把握できます。不動産ポータルサイトや賃貸市場のレポートなどから、同じエリア内での競合物件や賃貸物件の稼働率をチェックすることで、空室リスクを予測できます。
次に、地域の人口動態やターゲット層に合ったエリアかを見極めることも重要です。たとえば、若い単身者をターゲットにした賃貸部分を考えている場合は、若者が多く集まるエリアを選ぶ必要があります。逆にファミリー層をターゲットにしている場合は、学校や公園などの施設が充実している地域が向いています。地域の人口動態や世帯構成を把握するためには、市区町村の統計データや国勢調査の情報が役立ちます。
具体的な実践例として、不動産データを基にして、エリア内での入居者ターゲットに応じた家賃相場や空室率を分析し、需要があるエリアかどうかを見極める方法があります。例えば、駅近くの物件が多いエリアでは家賃相場が高いですが、その分入居率も高く安定した収益を見込める可能性が高いです。一方、駅から遠いエリアは家賃が低くなる傾向にありますが、需要が低い場合は空室が長引くリスクも伴います。
このように、地域の賃貸市場の動向を確認し、統計データを活用することで、ターゲット層に合ったエリアかどうかを正確に見極めることができ、長期的な運用計画を立てるための基礎が築かれます。
私も初めてアパートを建てた川崎市の現場調査をしました。そのエリアは学生向け1Rや1Kが多く、同じような場所に、同じような企画の部屋を建てたら「終わるな」と思いましたね。
差別化したおかげで、20年以上経った今でもそのアパートは満室経営、家賃は相場の1.5倍でも値崩れなしとなっています。
賃貸併用住宅に適したエリア選びの成功例
賃貸併用住宅の成功には、立地選びが非常に重要です。ここでは、都市部近郊エリアと郊外の再開発エリアにおける成功事例を紹介し、それぞれのポイントを解説します。
成功事例：都内エリアでの賃貸併用住宅
賃貸併用住宅の立地の重要性を示すには、この事例を見ていただくのが一番でしょう。
私の父が55年前に建てた、つまり築55年の賃貸併用住宅のオーナー様の声です。
亡き父親が55年前に賃貸併用住宅をお客さんに勧めて、世田谷に新築した物件です。1階に4部屋のワンルーム、2階は自宅です。55年経っても現在満室です。
オーナーに話を伺いました。と、言っても、ご両親は既に鬼籍入ってまして、70代の長女さんです。
「白岩さんのお父様が両親に提案してくれたおかげで、本当に幸せに生きています。若いころ離婚して、ピアノを教えて生活してました。自営なので国民年金しか入れなく、現在貰える年金は月7万円なので本来は生活が相当苦しい筈でした。
しかし、階下のアパート4部屋から25万近く入ってきます、その上、自宅は無料です。本当に満足しています。」
こちらの物件も世田谷区内の築55年越えの賃貸併用住宅です。父が1階を事務所で2階が3部屋のアパートで2部屋入居済み、1部屋は姪が使っていました。この事務所を姪一家がリフォームして自宅として家族4人で住んでいます。
姪のコメントです。
「自宅があって、リフォームしたら新築みたいになって、公園も近くて大満足。自宅の1部屋を民泊にして、2階のアパートの1部屋も民泊にしてるから、子供の学費も普通にそれから出るし、住宅ローンも無いし。じいじ有難う！」
このように立地が良ければ55年経っても入居がつくわけです。
しかし、立地を間違えれば空室リスクに常に怯えなければいけません。
当然ながら部屋を埋めるための広告費などもかかります。
次は東京郊外（埼玉・千葉・神奈川）に建てる場合におすすめの賃貸併用住宅を紹介します。
郊外での成功事例：郊外で人気のガレージハウス
人口減少を考えると、地方での賃貸経営はよほど工夫をしなければ難しいでしょう。他と同じような部屋で新しいだけが取り柄の賃貸物件はこれからは空室リスクがグングン上がります。
私も20数年前から自らアパート経営と新築アパート・賃貸併用住宅のサポートを行ってきましたが、郊外ならガレージハウス型の賃貸併用住宅がおすすめです。
ガレージハウスとは、居住スペースと車庫が一体になった住宅のことです。一般的に、車庫が住宅の一部としてデザインされており、車やバイクの保管だけでなく、趣味のスペースや作業場としても利用できるのが特徴です。機能性とデザイン性を兼ね備えたスタイルが人気です。
コロナ後はリモートワークが普及し、わざわざ都心の高い賃貸の場所に住む必要がないと考える人も増えました。
それなら、郊外で車を持てる物件にす住みたいという需要が増えました。だからこそ郊外のガレージハウス型賃貸併用住宅はおすすめです。
もちろん、ただガレージハウスを建てれば良いというわけではありません。そこにもさまざまなポイントがあります。
私は世帯年収700万円以上なら都内を狙い、1,000万円以上なら世田谷・目黒・杉並を狙うのが良いと考えています。
逆に世帯年収700万円以下なら、無理せずに郊外を狙い、郊外でも安定的な需要があるガレージハウス型賃貸併用住宅をおすすめしています。
この辺りのことは私の著書でも書いてあります。
無料で差し上げますので、ぜひお読みください。
書籍無料ダウンロード
白岩貢の無料個別相談
住宅や不動産は、相談をする相手を間違えてしまうと大変な不利益を被ります。
一般の人であるあなたと不動産営業マンやハウスメーカー営業マン、そして銀行員などの間には大きな知識の差があります。相手が自分の成績や上司の方を向いてる場合は、相談者であるあなたにとって不利益になってしまいます。下品な表現をさせてもらうと、あなたがカモにしか見えていない場合もあります。
この20年余りの間に、私の所へ来た相談者の中には、手遅れでどうしようもない状態の方も沢山いらっしゃいました。
私も賃貸併用住宅の大家でもありますので、同じ立ち位置で考えることが出来ると思っています。
セカンドオピニオンとして白岩を活用いただいても構いません。賃貸併用住宅の活用の基礎からアドバイス致します。