賃貸併用住宅のメリット・デメリット／60世帯教える成功ポイント

こんにちは。
賃貸併用住宅サポートの白岩貢事務所の矢島です。

この記事では賃貸併用住宅についてのメリット・デメリットをまとめてみました。
さらに一般的な意見だけでなく、60世帯大家であり、400棟以上の新築賃貸物件をサポートしてきた白岩貢のアドバイスも載せています。

賃貸併用住宅にご興味がある方、賃貸併用住宅の存在を初めて知った、これから家を建てようと考えている方はぜひご参考ください。

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賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、1つの建物に「自宅部分」と「賃貸部分」を併せ持つ住宅のことを指します。オーナーは自らその住宅の一部に居住し、残りの部分を賃貸として他者に貸し出すことで家賃収入を得ることができます。

この住宅形式は、主に相続税対策やローン返済の補助、老後の安定収入を得る手段として広く注目されています。

賃貸併用住宅の最大の特徴は、「自宅として住む部分」と「賃貸として貸す部分」が同じ建物内に存在している点です。多くの場合、1階や2階を賃貸住宅として利用し、オーナー自身は別のフロアに住むという設計が一般的です。

また、賃貸部分を店舗やオフィススペースとして貸し出すことも可能で、ビジネスにも活用できる柔軟性を持っています。

賃貸併用住宅が注目される理由

賃貸併用住宅の相続税対策

賃貸併用住宅が注目される最も大きな理由の一つが、相続税対策です。

日本の相続税制度では、相続財産としての土地や建物の評価額が大きく影響します。賃貸併用住宅では、賃貸部分については「貸家建付地」として評価が下がるため、土地の相続税評価額が圧縮されます。これにより、相続時の税負担を軽減できることから、相続対策として賃貸併用住宅の建設を選ぶ人が増えています。

賃貸併用住宅の住宅ローン負担軽減

賃貸併用住宅のもう一つの魅力は、住宅ローンを賃貸収入で補える点です。通常の住宅ローンはその家のオーナー自身が全額を返済する必要がありますが、賃貸部分の家賃収入をローン返済に充てることで、毎月の返済負担を軽減することができます。

適切な計画と運営を行えば、場合によってはローン完済後に安定した収入源を確保することも可能です。

老後の収入源として賃貸併用住宅を活用

老後の生活資金を補うために賃貸併用住宅を選ぶ人も増えています。年金だけでは不足する可能性が高い中、賃貸部分からの家賃収入が、安定的な収入源として機能します。

特に、将来的に家族構成が変わったり、自分自身の住居部分を縮小したりする場合にも、賃貸併用住宅はライフスタイルに柔軟に対応できる住宅形態です。

このように、賃貸併用住宅は、相続税対策、住宅ローンの負担軽減、そして老後の収入源として非常に有効な選択肢です。しかし、その運用にはリスクも伴うため、物件選定や将来的な運用計画をしっかりと考える必要があります。

賃貸併用住宅の主なメリット

相続税対策としての賃貸併用住宅の効果

先にも書きましたが、賃貸併用住宅の最大の魅力の一つは、相続税対策として非常に有効である点です。

日本では、相続財産に対する評価額が高くなるため、特に土地や建物を持つ相続では、相続税が大きな負担となることがあります。賃貸併用住宅を活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できる場合があります。

通常、相続税の計算では、土地や建物の価値がそのまま評価されます。しかし、賃貸併用住宅の場合、賃貸部分については「貸家建付地」という扱いになり、評価額が下がります。

例えば、1億円相当の土地を持つ家に賃貸併用住宅を建てた場合、賃貸部分が半分を占めていると仮定すると、その賃貸部分の土地評価額は20～30%引き下げられるため、相続税の対象となる金額が減ります。この減額効果により、相続税額が大幅に抑えられるのです。

そして大切なのは賃貸併用住宅の建築によって、単に相続税を減額するだけでなく、賃貸部分がしっかり稼働していれば、相続した土地や建物は単なる負担ではなく、持続的な収入源となります。

このようにして、相続税の負担を抑えるだけでなく、資産価値を生み出すことができるのです。

賃貸併用住宅は、相続税対策として非常に効果的であり、同時に安定した収入源を得る手段としても優れています。

特に、相続税の負担を大幅に軽減できる点は、相続に関する不安を抱える多くの人々にとって魅力的です。経験と実績があるアドバイザーやコンサルタントとともに、慎重な計画を立てることで、将来的な資産形成にも役立てることができます。

住宅ローンを活用した効率的な賃貸併用住宅の運用

住宅ローンを賃貸収入で補うメリットとリスクのバランス

賃貸併用住宅の大きなメリットの一つは、住宅ローンの一部を賃貸収入で補える点です。通常の住宅ではローン返済を自己資金で行う必要がありますが、賃貸併用住宅では賃貸部分からの収入を返済に充てることが可能です。

たとえば、賃貸部分の家賃収入がローン返済額に近い場合、実質的に自己負担が軽減されるため、本来払うべき住宅ローン分を教育費や娯楽費、投資などに回すことがでくるようになります。

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このように賃貸部分の家賃収入がローン返済額に近い場合は実質の住居費が驚くほど安くなります。また、ローン完済後には賃貸部分が継続的な収入源となり、将来的な資産形成にもつながります。

一方でリスクも存在します。まず、賃貸部分が空室になった場合、賃貸収入が得られなくなるため、自己資金で全額返済しなければならない状況が生じる可能性があります。

また、建物の維持費や修繕費も考慮に入れる必要があり、長期的な視野でリスクとリターンをバランスよく計画することが重要です。

自己居住部分と賃貸部分の比率がローンに与える影響

賃貸併用住宅では、住宅ローンを利用する際に「自宅部分」と「賃貸部分」の比率が重要な役割を果たします。

通常、自宅部分が建物全体の50%以上を占める場合、住宅ローンの適用が可能です。自宅部分の割合が少ないと、一般的な住宅ローンを利用できず、金利が高い事業ローンを使わざるを得なくなります 。

また、自宅部分の面積が大きいほど、ローン審査が通りやすく、借入額も増える傾向があります。このバランスを理解して計画を立てることが、賃貸併用住宅の成功において重要です。

賃貸併用住宅で安定した収入源

賃貸収入を得ることで、ローン返済後の収入を確保できるのが賃貸併用住宅の最大のメリット

賃貸併用住宅の大きなメリットの一つは、ローン完済後に安定した収入源を得られることです。住宅ローンの返済期間中は、賃貸収入がローンの一部または全額を補うため、実質的な返済負担が軽減されます。

そしてローンを完済すれば、賃貸部分からの家賃収入はオーナーの手元に残り、安定したキャッシュフローを生み出します。これにより、老後の生活資金や新たな投資資金として利用できるなど、長期的な資産形成が可能になります。

賃貸部分の設計や立地による収益の安定化

賃貸併用住宅の賃貸部分の収益性を左右するのは、物件の立地と部屋の企画・設計です。

駅近や商業施設が充実したエリアは賃貸ニーズが高く、空室リスクを減少させることができます。さらに、部屋の間取りや設備が競争力を持っている場合、入居者を長期にわたって確保することが容易です。賃貸部分の設計には、入居者が求める最新設備や機能的な間取りを取り入れることで、物件価値が向上し、家賃収入の安定化に繋がります。

ライフスタイルの柔軟性

賃貸併用住宅を二世帯住宅や、将来の賃貸部分の転用の可能性

賃貸併用住宅は、将来のライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点も大きな魅力です。例えば、賃貸部分を将来的に自分の家族が住むための二世帯住宅に転用することができます。子供が成長し独立した後、親世帯と子世帯が一緒に住むためのスペースとして賃貸部分を利用することで、家族の生活環境に合わせた柔軟な対応が可能です。

また、将来的に賃貸部分が不要になった場合や、自宅として使いたい場合にも、賃貸部分を居住スペースとして転用することができます。高齢者向けの住まいや、ワークスペースとしての利用など、様々な使い方が考えられるため、ライフステージに応じた活用が可能です。この柔軟性は、他の住宅形式にはない賃貸併用住宅の大きな魅力の一つです。

賃貸絵併用住宅の空室リスクとその対策

賃貸ニーズが弱いエリアでの空室リスク

賃貸併用住宅のデメリットとして最も大きなリスクの一つが、賃貸部分の空室リスクです。特に賃貸需要が低いエリアでは、入居者がなかなか見つからず、賃貸部分が空室になってしまう可能性が高まります。

これにより、家賃収入が得られず、住宅ローンの返済に影響を与えるだけでなく、維持管理費用が増加することも考えられます。特に地方や駅から遠い物件は、人口減少や周辺の競争物件の影響を受けやすいため、空室リスクが高まる傾向があります 。

空室対策としての物件選定やマーケティング戦略

賃貸併用住宅の空室リスクを軽減するためには、物件選定とマーケティング戦略が重要です。

まず、物件選定では、賃貸需要が高いエリアを選ぶことが基本となります。駅近くや都市部、商業施設が充実しているエリアは、賃貸ニーズが高いため空室リスクを減らすことができます。

また、賃貸部分の設計にも工夫が必要で、設備や間取りに魅力を持たせることで入居者のニーズに応えることが大切です。

さらに、マーケティング戦略も重要です。適切な賃貸募集広告を出すだけでなく、賃料の設定を周辺相場に合わせるなど、競争力のある物件にするための工夫が求められます。

加えて、長期的に安定した入居者を確保するために、信頼できる賃貸管理会社と連携することも効果的です。これにより、適切な管理と入居者募集を継続的に行うことができ、空室リスクを最小限に抑えることができます。

賃貸併用住宅の管理の負担

自主管理と委託管理の選択肢、それぞれのメリットとデメリット

賃貸併用住宅を運営する際、オーナーは自主管理か委託管理のどちらかを選ぶ必要があります。

自主管理は、オーナー自身が物件の管理や入居者対応を行う方法で、コストを削減できる点が最大のメリットです。入居者との直接のコミュニケーションが取りやすく、管理費用もかかりません。しかし、日常的なメンテナンスやトラブル対応に時間と労力を割かれるため、特に多忙なオーナーには負担が大きくなります。

一方、委託管理は、専門の管理会社に賃貸運営を任せる方法です。入居者募集、家賃の回収、メンテナンス、トラブル対応など、すべてを管理会社が代行するため、オーナーの負担は大幅に軽減されます。ただし、管理費用が発生し、通常は家賃収入の5～10%が管理手数料として差し引かれます。また、管理会社によってサービスの質に差があるため、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

入居者とのトラブルのリスクと対処法

賃貸併用住宅では、入居者とのトラブルが発生するリスクもあります。たとえば、生活音やゴミ出しルールの違反、家賃の未払いなどが代表的なトラブルです。

自主管理の場合、オーナーがこれらの問題に直接対応しなければならないため、ストレスや時間的負担が増す可能性があります。特に、入居者が近隣トラブルを引き起こす場合、オーナー自身が解決策を見つける必要があるため、適切な対処が求められます。

一方で、委託管理を利用している場合、管理会社がトラブルの対応にあたるため、オーナーが直接関与する必要はありません。ただし、重大な問題が発生した際には、最終的な判断をオーナーが行うことになるため、管理会社とのスムーズな連携が重要です。

賃貸併用住宅の売却の難しさ

賃貸併用住宅が他の不動産よりも売却しにくい理由と、それを解消する方法

賃貸併用住宅は、一般的な住宅や投資用不動産と比較して売却が難しいとされています。

その理由の一つは、購入希望者が限定されるためです。賃貸併用住宅を購入する人は、自宅としても利用しながら賃貸経営を行うという特定のニーズを持つ人に限られるため、買い手の市場が狭いのです。

また、賃貸部分の収益性や管理の手間を懸念する購入者も多く、物件自体の魅力が低下する場合があります。

これを解消するためには、まず売却時のターゲットを明確に設定することが重要です。例えば、相続対策を考える人や、二世帯住宅として利用する可能性をアピールすることで、賃貸併用住宅の利点を強調できます。

また、賃貸部分の収益性や物件の管理状態が良好であることを示す資料を用意し、信頼性を高めることも有効です。

資産価値を維持するためのリノベーションや間取りの工夫

資産価値を維持するためには、定期的なリノベーションや間取りの見直しが重要です。特に、賃貸部分においては、時代に合わせた設備の更新や、ニーズに合った間取りへの変更が入居者の満足度を高め、空室リスクを減らします。例えば、オートロックやWi-Fi設備の導入、バリアフリー設計など、現代のライフスタイルに対応したリノベーションは、物件の競争力を維持するために有効です。

また、将来的な売却を視野に入れて、賃貸部分の構造を柔軟に変更できる設計にすることもポイントです。

例えば、賃貸部分を二世帯住宅に転用できるように設計することで、売却時のターゲットを広げることが可能です。このような工夫を加えることで、資産価値を高めながら売却の選択肢を増やすことができます。

賃貸併用住宅の建築コストと維持費

賃貸併用住宅の建築コストが高くなる理由

賃貸併用住宅の建築コストは、一般的な住宅に比べて高くなる傾向があります。

主な理由は、住宅部分と賃貸部分を組み合わせるために複雑な設計が必要になる点です。通常の一戸建て住宅では、住宅内の動線や設備を一つに統合することが多いですが、賃貸併用住宅では、オーナーの自宅部分と賃貸部分を分けるため、複数のエントランスや水回り、配管・電気設備を設置する必要があります。これらの追加設備が建築費用の増加に寄与します。また、耐震性や防音性を高めるための建材や工法の選定も、コストを押し上げる要因となります。

さらに、賃貸部分が含まれることで、居住スペースだけでなく収益を上げるための仕様が求められるため、高品質な仕上げや設備が必要になることも建築コストを増加させる一因となります。

維持費や修繕費用の負担とその対策

賃貸併用住宅は、建築後の維持費や修繕費用の負担も考慮しなければなりません。

特に、賃貸部分は入居者が頻繁に入れ替わる可能性があるため、原状回復費用や設備の修理費用が定期的に発生します。これに加え、共用部分の清掃やメンテナンス、外壁の修繕など、賃貸部分特有の維持費がかかることも念頭に置く必要があります。

対策として、計画的な修繕積立金を設けることが推奨されます。また、賃貸部分の維持費を軽減するために、入居者が長く住み続けられるように、賃貸物件の設備を定期的にアップグレードしたり、ニーズに合った住居環境を提供することも効果的です。

加えて、定期的な点検を行い、早期に修繕を施すことで、大きな費用がかかる前に問題を解決することが可能です。

賃貸併用住宅で成功するためのポイント

立地選びの重要性

賃貸併用住宅で成功するためには、立地選びが非常に重要です。

「駅からの距離」「周辺の生活環境」「将来的な開発予定」など、長期的な視点から土地の価値を見極めることが大切です。

特に、駅から徒歩圏内で、交通の便が良く、商業施設や学校が充実しているエリアは賃貸ニーズが高く、空室リスクが低いです。また、将来的に人口が増加すると見込まれるエリアも、賃貸併用住宅の成功に向けた重要な要素です。

賃貸ニーズの高いエリアの見極め方

賃貸ニーズが高いエリアを見極めるには、まず「周辺の家賃相場」を調査することが大切です。家賃相場が安定している地域は、長期的に高い賃貸需要が期待できます。

また、賃貸物件の供給過剰がないか、既存の物件の空室率がどの程度かを把握することで、賃貸市場の健全性を確認できます。さらに、将来の都市開発計画や公共交通機関の延伸計画なども考慮し、地域の成長ポテンシャルを見極めることが賃貸併用住宅の成功の鍵となります。

入居者に選ばれる物件づくり

賃貸併用住宅における間取りや設備の選定

賃貸併用住宅を成功させるためには、入居者に選ばれる物件づくりが欠かせません。間取りの選定では、1Kや1LDKといった単身者向けのコンパクトな間取りが人気ですが、ファミリー向けに2LDK以上の部屋を用意することも有効です。

また、設備面では、インターネット回線、エアコン完備、収納スペースの充実など、現代の入居者が求める設備を取り入れることが重要です。設備が充実していれば、入居者の満足度が高まり、空室リスクも減少します。

入居者が求める魅力的な物件の条件

入居者が求める物件は、ただ立地が良いだけではありません。設備や内装のデザイン、住み心地が大きな要素となります。特に若年層や単身者向けの物件では、スタイリッシュなデザインや、シンプルでありながら機能的な間取りが好まれます。また、近隣環境も重要で、静かな住環境や、スーパーや病院などの生活利便性が高いこともポイントです。

これらの要素を踏まえて、物件を魅力的に仕上げることが成功への鍵です。

長期的な視野での賃貸併用住宅のプランニング

将来の家賃相場や人口減少を見据えた計画

賃貸併用住宅の運営においては、長期的な視野が必要です。特に、家賃相場や人口動態の変化を見据えた計画を立てることが重要です。日本では、特に地方では人口減少が進んでおり、賃貸需要が減少するリスクがあります。

これに対して、都市部や人口増加が見込まれるエリアでの物件選定や、物件価値を維持するための定期的なリノベーションが必要です。また、競争力を高めるために、家賃を適切に設定し、時代に合った設備の更新も重要なポイントです。

賃貸併用住宅を継続的に運営するための戦略

賃貸併用住宅の長期的な運営を成功させるためには、物件のメンテナンスや管理も重要です。定期的な修繕や設備のアップグレードに加えて、入居者のニーズを理解し、快適な住環境を提供することが求められます。また、信頼できる管理会社との連携も、安定した運営のための重要な要素です。

将来的なトラブルを未然に防ぐために、賃貸管理を専門とするパートナーと協力し、長期的に収益を維持する戦略を練ることが大切です。

国土交通省のホームページでは民間賃貸住宅をめぐる紛争の未然防止として、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や「賃貸住宅標準契約書」を中心とした民間賃貸住宅に係る留意点等を掲載しています。こちらもご参考ください。
 国土交通省 – 民間賃貸住宅

まとめ：賃貸併用住宅は資産形成の有力手段

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を併せ持つことで、ローン返済の補助や相続税対策、安定した収入源の確保など、様々なメリットを享受できる強力な資産形成手段です。

白岩貢の実体験やアドバイスを通じてわかるように、賃貸併用住宅は適切な計画とリスク管理を行うことで、長期的な資産価値を生み出すことが可能です。

しかし、賃貸併用住宅を成功するためには、立地選びや物件の設計、空室リスクへの対策、管理方法の選定など、多くの要素に注意が必要です。特に、賃貸部分が安定して収益を生むためには、賃貸需要の高いエリアで物件を選び、入居者のニーズに合った設備や間取りを提供することが重要です。

長期的な視野で賃貸併用住宅を運営し、メンテナンスやリノベーションを計画的に行うことで、物件価値を維持しつつ、持続可能な収益を確保できます。

また、将来の家賃相場や人口動態を考慮に入れた戦略を立てることで、賃貸併用住宅を資産形成の有力手段として活用できるでしょう。

賃貸併用住宅を通じて資産形成を成功させるためには、専門家のアドバイスを受けつつも、継続的な努力と計画が欠かせません。

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